E’ facile confondersi quando dobbiamo richiedere un mutuo, ovvero qualcosa che ci richiederà così tanti sacrifici e per così tanto tempo, una cosa che ha così tante sfaccettature e di cui ciascuno dice la sua (colleghi, amici, professionisti, giornali e tv). In un momento come questo poi tutto sembra ancora più complesso: abbiamo fatto mutui a tasso variabile per anni e sono cresciuti i tassi, per correre ai ripari si passa tutti al tasso fisso e i tassi ricominciano a scendere… e poi ci sono mille banche diverse con sportelli convenzionali, online, circolari… insomma Se in questo momento anche tu stai comprando una casa, forse, sai esattamente a cosa mi riferisco e, probabilmente, non hai le idee molto chiare su come si richiede un mutuo ne sai con precisione a chi rivolgerti o, meglio ancora, non sai quali sono le domande da porre. Allora questo articolo fa al caso tuo. Il consiglio che solitamente do è di percorrere tre strade e poi valutarne la differenze:
- Richiedi un preventivo presso la tua banca
- Fai dei preventivi online
- Incontra un mediatore creditizio
La tua banca (o una banca convenzionale)
E’ importante che tu chieda un preventivo, avendo cura di fartene lasciare una copia scritta e che tenga conto delle tua reali condizioni (es. stipendio, altri finanziamenti in corso ecc.), nella tua banca perché nella tua banca ti conoscono, sanno dove lavori, vedono i tuoi movimenti (bancari), sanno se hai dei finanziamenti in corso e sanno che persona sei, ma non dare per scontato che li tu possa trovare la migliore soluzione. Negli ultimi sei mesi, ad esempio, quasi tutte le banche hanno eliminato le formule di mutuo al 100%, con il rapporto rata/reddito mensile al 30% ed in ogni caso non c’è più quell’ interesse, nei confronti del cliente privato, che ha portato le banche ad erogare quanti più mutui possibili negli scorsi cinque anni. Gli ultimi anni sono stati caratterizzati da grandi fusioni tra gruppi bancari che, per arricchire il proprio portafoglio clienti (ed essere più appetibili nell’ ottica della vendita) erogavano mutui a condizioni quasi da regalo. Poi si è passati ad una situazione di maggiore cautela, i grandi spaventi che arrivano dall’ estero si fanno sentire, gli investitori ritirano la propria liquidità, le famiglie faticano a stare dietro alle rate crescenti e non pagano, così le per le banche l’ interesse nel prodotto mutui diminuisce e diminuisce anche la competività nell’ offrire ai clienti le migliori condizioni.
Le banche online
Il secondo, semplice, passaggio è quello di paragonare i prodotti di più banche con dei preventivi online; tramite un sito come mutuionline.it, ad esempio, è possibile confrontare immediatamente ciò che le diverse banche offrono, con degli specchietti che racchiudono rata, tasso di interesse e le principali caratteristiche. Anche qui c’è da fare delle precisazioni: ormai il mondo si sta spostando sulla rete e lo stesso fanno le imprese che, su internet, riducono drasticamente i costi riuscendo ad offrire un forte risparmio (vedi le assicurazioni auto); in questo modo, rivolgendosi alle banche che operano solo su internet, solitamente si ottengono i migliori tassi in assoluto (le rate più basse a parità di importo di mutuo) ed anche altre condizioni interessanti come, ad esempio, la possibilità di restituire una quota maggiore di capitale per ogni rata pagata. L’ altro piatto della bilancia fa si che le restrizioni siano maggiori: come dire che se la tua banca ti concede un mutuo, non è detto che lo faccia anche la banca online che ha un approccio differente. Questo perché, per una banca, mutuo ad un privato vuol dire anche rischio ed il rischio deve valere il gioco: se il guadagno diminuisce (interessi minori) ed il rischio aumenta, la domanda di mutuo viene accettata con minore probabilità, quindi preferibilmente per acquistare immobili di buona consistenza, sicuramente si hanno maggiori difficoltà se si ha un contratto di lavoro a tempo determinato o anche se si ha un contratto a tempo indeterminato, ma solo un anno. Un’ altro aspetto da considerare con cura è che si deve entrare nell’ ottica di non avere un rapporto diretto con un consulente così come siamo abituati ad immaginarcelo, ma con un call center che interagirà via e-mail, telefono e fax per qualunque esigenza, compresa la trasmissione/firma di documenti e, questo, potrebbe creare delle difficoltà oggettive (e, soprattutto, a nessuno piace restare in attesa con una voce registrata, soprattutto per questioni personali e delicate).
Il mediatore creditizio
Il terzo canale poi sono i mediatori creditizi. Solitamente puoi trovarne uno rivolgendoti ad una delle tante reti in franchising (più unica, mutui network, tempo fin, rexfin, mavrefin ecc.) o rivolgendoti ad una qualunque agenzia immobiliare. Potremmo riassumere, per spiegare il ruolo dei mediatori creditizi, dicendo che il loro compito è quello di “dialogare” con tutte le banche, coltivando quotidianamente un rapporto che diventa un filtro tra cliente finale e le sedi delle banche stesse. In questo modo i mediatori creditizi (almeno quelli bravi) hanno sempre una panoramica generale sugli “umori” delle banche, sulla base delle circostanze del momento (in costante mutamento, basta leggere un qualsiasi giornale economico) e dei loro budget. Il mediatore creditizio inoltre ha una profonda conoscenza dei prodotti creditizi di tutte le banche e sa confrontarli ed individuare le differenze. In questo modo sanno guidarti al fine di presentare la tua domanda di mutuo direttamente alla banca che meglio si sposa alle tue caratteristiche ed alle tue aspettative. Facciamo un esempio: diciamo che per il secondo trimestre la Banca X abbia deciso di contenere il capitale, la Banca Y voglia puntare sul credito alle piccole imprese come business principale passando per i mutui ai liberi professionisti, mentre la Banca Z sia l’ unica, sempre per il primo trimestre a volere concedere ufficialmente dei mutui al 100%. In questo caso la banca X magari ti darebbe un parere di fattibilità positivo ed un buon preventivo, ma poi istruirebbe il perito in modo tale da fare una perizia molto bassa dell’ immobile che vuoi acquistare, la Banca Y ti applicherebbe un tasso molto alto (se ei un lavoratore dipendente) per scoraggiarti, mentre la Banca Z ti concederebbe il mutuo alle migliori condizioni. Tutto questo è solo un esempio, ma serve a illustrare un po’ meglio quali siano le dinamiche. Inoltre la banca Z (come le altre) ha una convenzione che stabilisce che i clienti del mediatore creditizio di turno possa avere una riduzione del tasso di interesse (rispetto al cliente che si rivolge direttamente allo sportello) piuttosto che un rapporto rata/reddito mensile che può arrivare anche al 50% (contro il 30% del cliente che si rivolge allo sportello).
Una volta confrontate le tre opportunità dovrai anche stabilire quale sia l’ importo massimo che le banche sono disposte a concederti come mutuo e, soprattutto, qual’ è l’ importo di rata massimo che puoi permetterti senza accusare contraccolpi nell’ economia della tua famiglia.
Approfondisco questo ultimo aspetto: il reddito medio di una persona che richiede un mutuo viene calcolato sommando le entrate di tutti gli intestatari (ad. Esempio marito e moglie) di tutto l’ anno (quindi sommando eventuali tredicesime e quattordicesime) e dividendo il tutto per 12. Quindi se il reddito medio di una famiglia che richiede un mutuo è di 2.400€/mese, secondo le banche questa famiglia può sostenere una rata massima che oscilla tra i 750€ ed i 1.050 €/mese (in base alle varie banche) che corrisponde alla rata per richiedere un mutuo, ad oggi, di 180.000€ – 200.000€ con tasso fisso per 30 anni. Se questo è quello che vuoi, ora devi solo sapere se e quanto sei disponibile ad aggiungere di tasca tua dalla tua disponibilità.
